Pause
PUBLICITATEA IMOBILIARA
Loading..
  PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

scris de Cristina Mazilu


CUPRINS

I.Noţiunea, structura şi obiectul cărţii funciare.............pag.3

I.1.Noţiunea...........................................................pag3
I.2.Structura cărţii funciare..........................................pag3
I.3.Obiectul cărţii funciare...........................................pag.4

II.Organizarea cărţilor funciare..................................pag5

III.Cuprinsul cărţilor funciare şi documentele care întregesc
Cartea funciară................................................pag.7

IV.Drepturile tabulare............................................pag.11

V.Corpul funciar.................................................pag.13

VI.Sistemul foilor reale şi sistemul foilor personale de carte funciară.............................................................pag.15

VII.Concluzii......................................................pag.17

VIII.Bibliografie...................................................pag18

 

 

 

 

 

 

NOŢIUNE,STRUCTURA ŞI OBIECTUL CĂRŢII FUNCIARE
ORGANIZAREA CĂRŢILOR FUNCIARE
CUPRINSUL CĂRŢILOR FUNCIARE ŞI DOCUMENTELE CARE ÎNTREGESC CARTEA FUNCIARĂ
DREPTURILE TABULARE
CORPUL FUNCIAR
SISTEMUL FOILOR REALE ŞI SISTEMUL FOILOR PERSONALE DE CARTE FUNCIARĂ

 

I. Noţiunea,structura şi obiectul cărţii funciare

I.1. Notiune

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece au la bază identitatea topografică a imobilelor.Toate înscrierile se fac pe imobile şi nicidecum pe proprietari.
Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin în situaţia sa materială sau juridică.
Cărţile funciare alcătuiesc , totodată,un sistem de publicitate complet,deoarece realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi rele imobiliare, iar în anumite cazuri expres prevăzute de lege, în cartea funciară sunt înscrise şi unele drepturi personale,fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile .
Drepturile reale imobiliare înscrise in cartea funciară se numesc "drepturi tabulare".Inscrierile privitoare la drepturile tabulare alcătuiesc "starea tabulară".


I.2. Structura

Legea face distincţie între cartea funciară , care constă în descrierea bunurilor imobile şi arătarea drepturilor reale ce poartă asupra acestor bunuri(art.1.şi art.11. L.c.f.) şi registrul funciar ,care cuprinde cărţile funciare ale unei localităţi (art.2.L.c.f.) .

I.3. Obiectul cărţii funciare

Obiectul cărţii funciare îl constituie drepturile reale imobiliare, şi anume:
-dreptul de proprietate
-dreptul de superficie
-dreptul de uzufruct
-dreptul de uz
-dreptul de abitaţie
-dreptul de superficie, precum şi
-dreptul real accesoriu de ipotecă,
iar în anumite cazuri şi drepturile personale, faptele şi raporturile juridice aflate în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară(art.1. şi art.11.L.c.f)


În sistemul cărţilor funciare,dobândirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai dacă există cumulativ consimţămăntul părţilor şi înscriera în cartea funciară(art.17. L.c.f.);cerinţe din care rezultă regula efectului constitutiv de drepturi reale imobiliare al înscrierilor în cartea funciară.
Numai prin excepţie unele drepturi reale imobiliare şi anume,cele izvorâte din succesiune,accesiune, vânzare silită şi expropriere, se dobândesc fără înscriere în cartea funciară(art. 26.L.c.f.)
În ceea ce priveşte drepturile personale, faptele şi raporturile juridice, limitativ prevăzute de lege, înscrierile în cartea funciară au efect de opozabilitate faţă de terţi(art.30 L.c.f.), adică un efect similar cu cel al înscrierilor în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni (opozabilitate erga omnes).
Obiectul cărţii funciare este concretizat scriptic în înscrierile din cele trei părţi ale cărţii referitoare la descriera imobilului,drepturile reale imobiliare,sarcinile,drepturile personale,faptele şi raporturile juridice supuse,conform legii,înscrierilor.

 

II.Organizarea şi conducerea cărţilor funciare
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui raza teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii."
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în responsabilitatea unui registrator-şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcţia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de specialitate juridică.
Absolvenţii Institutului Naţional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenţii Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiţi din cadrul angajaţilor serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiţiile de studii, au cel puţin 5 ani de experienţă în domeniul publicităţii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiţiile legii.
În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în
"


III.Cuprinsul cărţilor funciare şi documentele care întregesc cartea funciară.

Pentru a uşura cercetarea şi găsirea imobilelor înscrise, cărţile funciare, ca instituţie coordonatoare , sunt organizate pe circumscripţii judecătoreşti (art.187 L.c.f.),iar în cadrul acestora pe comune sau sate.
Ele se ţin în mape speciale sau se leagă în volum, conţinând fiecare câte 50 de foi, sau se păstrează în cutii de carton ori tablă,câte 100 de coli în fiecare, cu arătarea numărului de început şi a celui de sfârşit dintr-o cutie (1-100, 101-200 etc.).
Coala cărţii funciare are un titlu şi trei părţi:

1.Titlul cărţii funciare (art.139 l.c.f.) are scopul de a separa cărţile funciare între ele, de a le individualiza.
Tot în titlu se face menţtunea de închidere a cărţii funciare, în cazul în care imobilul s-a alipit la un altul sau când schimbările sunt atât de multe încât este nevoie să se deschidă o nouă foaie şi imobilul sr transtabulează în aceasta.
In partea stângă sus se înscrie numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral.
În partea dreaptă sus se scrie denumirea comunei sau satului.
În cazul în care subsolul imobilului constituie o proprietate minieră deosebită, se arată în titlu şi se trimite la cartea funciară minieră sau alt sistem de evidenşîţă minieră.
In titlu se mai menţionaeză şi dreptul de superficie.

2.Partea I. denumită "descriera imobilului" sau foaia de avere în cartea funciară din Transilvania, Banat şi Bucovuna (art.140 L.c.f.) în care se descrie imobilul cu toate informaţiile tehnice şi economice ce se preiau de la cadastru.
Partea I are următoarele rubrici:
-numărul de ordine (numărul curent) al operaţiunii;
-numărul secţiunii de hartă pe care se găseşte reprezentat imobilul şi numărul topografic;
-categoria de folosinţă şi denumirea lanului
-suprafaţa;
-note sau observaţiuni.
Descriera imobilului se face căt mai simplu,de exemplu:
-Teren arabil în Moldă;
-sau:Loc de casă Str.Oituz nr.19,cu casă di cărămidă acoperită cu ţiglă,compusă din:
-la subsol-o pivniţă cu două încăperi,1 spălătorie;
-la parter:3 camere , o bucătărie, 1 antreu, 1 baie cu W.C,1cămară ; I o verandă închisă.

3.Partea a II-a denumită "Înscrieri privitoare la proprietate " sau "foaia B de proprietate "(art. 141 L.c.f.),în care se înscriu informaţiile privind dreptul de proprietate.
Înscrierea privitoare la proprietate cuprinde:
-data prezentării actului pentru înscriere în cartea fuciară ţi temeiul juridic al înscrierii;
-numele şi prenumele proprietarului,
-cota de proprietate şi titlul juridic pe care se întemeiază proprietatea.
În această parte se înscriu:
-strămutarea proprietăţii,
-servituţile constituite în favoarea imobilului;
-faptele,drepturile personale sau alte raporturi juridice ce influenţează dreptul,precum şi acţiunile privind proprietatea,cum ar fi:
-interdicţia de grevare dau înstrăinare,
-dreptul de preempţiune,
-interdicţia,
-ccuratela,
-minoritatea,
-aacţiunea în rectificare a dreptului de proprietate etc.
-orice modificări,îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, părţile I sau aII-a cu privire la înscrierile acolo făcute.
În rubrica "note "se fac trimiterile la cele înscrise în această parte sau la alte cărţi funciare.

4.Partea a III-a denumită "Înscrieri privitoare la sarcini" sau "foaia C.de sarcini ".
În această parte se înscriu:
-drepturile de superficie,
-servitutea asupra imobilului aservit,
-dreptul de uz,
-dreptul de uzufruct,
-dreptul de abitaţie,
-ipoteca,precum şi:
-locaţiunea,vănzarea unei păduri spre tăiere,cesiunea de venituri;
-faptele,drepturile personale sau alte raporturi juridice,precum şi acţiunile privitoare la drepturile înscrise în această parte;
-sechestrul,urmărirea silită a imobilului sau a veniturilor sale
-arătare oricărei modificări , îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile din această parte.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu sarcinile din partea a III-a.

:

Documentele ce întregesc cartea funciară
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte,conform legii,cu documentele ce urmează:
I.Planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al fiecăreia.
Orice schimbare cu privire la forma,întinderea sau numărul topografic al parcelei , se va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .

II.Înscrisurile privitoare la inscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.
După fiecare înscris se opreşte o copie,a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din oficiu.
Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul cărţii funciare,iar dosarele cărţilor funciare,în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare (art.8 L.c.f.)

III.Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică,pe toţi proprietarii din localitate,cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară in care sunt înscrişi(art.9 L.c.f.)

IV.Repertoriul parcelar,care se ţine tot pe localităţi,cuprinde numărul topografic al parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care sunt înscrise parcelele(art.9 L.c.f.)
Aceste documente se completează cu opise şi condici de evidenţă,care înlesnesc cercetarea cărţilor funciare.

IV.DREPTURILE TABULARE
Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscriera în cartea funciară.
Ele sunt drepturi reale deoarece se exercită de către titularii lor direct asupra bunului nemişcător,fără concursul altor persoane.
Drepturile tabulare sunt"drepturi absolute,adică opozabile tuturor (erga omnes) şi care îndreptăţesc pe titularii lor să exercite şi să obţină,astfel,realizarea atributelor corespunuătoare privitor la un lucru,fără intervenţia activă a altor persoane care,ca subiecte pasive,sunt obligate numai a nu face nimic de natură a stănjeni exerciţiul acestor atribute de către titularul dreptului real".
Drepturile reale imobiliare se împart în:
a) drepturi reale imobiliare principale,care au o existenţă juridică de sine stătătoare,cum sunt:
- dreptul de proprietate,
- dreptul de superficie,
- dreptul de uzufruct,
- dreptul de uz,
- dreptul de abitaţie şi
- dreptul de servitute.
b) drepturi reale imobiliare accesorii care,servind ca o garanţie reală unor drepturi de creanţă, au o existenţă juridică subordonată drepturilor principale , cum sunt : ipoteca şi privilegiul.
Drepturile tabulare patrimoniale, faptele şi alte raporturi juridice funciare
În cartea funciară se mai înscriu anumite drepturi patrimoniale şi sarcini reale, care dobăndesc o rigoare absolută , dar care nu se transformă în drepturi reale.
Ele sunt enumerate în în art.81 L.c f. ,dintre care amintim:
-dreptul de chirie sau arendă;
-dreptul de preempţiune;
-dreptul de răscumpărare şi anumite sarcini reale.
Aceste "anumite sarcini reale" aau o trăsătură caracteristică cum că obligaţia constă în prestaţiuni repetate (anuale lunare) şi că există în sarcina posesorului unui imobil individual determinat.Deci cănd proprietarul îşi înstrăinează bunul imobil , sarcina trece asupra aaceluia care a dobăndit proprietatea.Aceste obligaţiuni se mai numesc sarcini reale.
Se mai notează în cartea funciară orice fapt,drept personal sau alte raporturi juridice, ori acţiuni care există fără înscrierea în cartea funciară,dar care au influenţă asupra exercitării dreptului real înscris , astfel:
-incapacitatea sau restrângerea capacităţii titularului dreptului înscris;
-oprirea înstrăinării sau grevării;
-diferite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul etc.
Drepturile tabulare înscrise într-o carte funciară alcătuiesc ceea ce în jurisprudenţă şi doctrină s-a numit şi se numeşte stare tabulară.
Prin opoziţie cu drepturile tabulare , în terminologia juridică se foloseşte, cu temei, şi denumirea de drepturi extratabulare , care indică drepturile reale imobiliare ce se dobândesc prin succesiune, accesiune , vânzare silită şi expropriere(art.26 Lc.f.);cu precizarea că această enumerare a legii este de strictă interpretare.
Cu toate acestea,în practica judiciară - şi îndeosebi în aceea a instanţei noastre supreme - sfera drepturilor extratabulare a fost extinsă şi la unele drepturi obligaţionale.

V.CORPUL FUNCIAR
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară,adică drepturile tabulare,constituie obiectul cărţilor funciare;iar obiectul drepturilor tabulare îl constituie corpul funciar (art.1 şi art.11-12 L.c.f. )
Prin alcătuire corpul funciar este o unitate economică , iar prin înscriere in cartea funciară devine şi o unitate juridică , în înţelesul că operaţiunile juridice se fac de regulă cu privire la întregul corp funciar.
Corpul funciar este alcătuit dui una sau mai multe parcele cadastrale , fie prin natura imobilului, fie prin voinţa proprietarului în scopul economic urmărit de către acesta.
Parcelele ce pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt :parcelele aceluiaşi proprietar , situate una lăngă alta , chiar dacă nu au aceeaşi ramură de cultură;parcelele situate în locuri diferite dacă au acceaşi destinaţie economică; precum şi toate parcelele unui proprietar ,indiferent de aşezarea lor şi indiferent defelul de cultură.
Parcelele ce nu pot fi unite în acelaşi corp funciar suntparcelele grevate cu ipotecă sau superficie , care sunt corpuri funciare de sine stătătoare;sau parcelele grevate cu ipotecă ori superficie , cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.
Aceasta înseamnă că structural,corpul funciar poate fi de două feluri: corp funciar constituit din o singură parcelă şi corp funciar constituit din două sau mai multe percele.
Conform legii,corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau dezlipiri.
Au loc alipiri cănd două sau mai multe parcele se unesc într-un corp funciar , cănd se adaugă o nouă parcelă la un corp funciar ori cănd se măreşte întinderea unei parcele.
Au loc dezlipiri cănd se desparte o parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar.
Ca urmare a efectuării de alipiri şi dezlipiri se vor săvârşi , când sunt necesare , transcrieri şi reînscrieri.
Se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în altă carte funciară.
Se săvârşesc reînscrieri când , dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp funciar, ori când , transcriindu-se o parte din parcelă într-o carte funciară , restul parcelei se trece în vechea carte funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii.
În ceea ce priveşte inscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincţie între drepturile ce pot fi înscrise numai asupra întregului corp funciar ,şi anume dreptul de proprietate şi dreptul de superficie, şi drepturile ce pot fi înscrise numai asupra unei părţi a corpului funciar sau asupra unei părţi din parcelă şi anume, drepturile de uzufruct , uz , abitaţie şi servitute

.
VI.SISTEMUL FOILOR REALE ŞI SISTEMUL FOILOR PERSONALE DE CARTE FUNCIARĂ
În dreptul european se cunosc două sisteme de carte funciară 1.Sistemul foilor reale .
Pentru fiecare imobil se întocmeşte o foaie aparte astfel încăt un proprietar are atâtea foi câte imobile are.
Imobilul este elementul fix în jurul căruia se perindă persoanele.
Sistemul reuneşte toate operaţiunile ce ţin de acelaşi imobil şi exclude operaţiunile juridice referitoare la alte imobile aparţinând aceleiaşi persoane.De aceea ,sub aspect sinoptic,sistemul foilor rele este vădit preferabil.
2.Sistemul foilor personale
In acest sistem , toate imobilele unei persoane dintr-o localitate sunt reunite în aceeaşi carte funciară.
Persoana este elementul fix in jurul căreia se perindă imobilele.
Însă fiecare imobil apare ca o unitate distinctă în privinţa operaţiunilor juridice.
Inscrierile sunt specializate în sensul că fiecare înscriere priveşte un singur imobil , determinat şi nu mai multe imobile.
Prin comparaţie,deosebirile dintre cele două sisteme nu sunt de esenţă, ci numai de formă, întrucât: atât în sistemul foilor reale cât şi în sistemul foilor personale , fiecare imobil şi înscrierile aferente acestuia se prezintă ca o unitate distinctă.
Tot prin comparaţie , este de observat că ambele sisteme prezintă avantaje.Astfel,sistemul foilor rele prezintă avantajul că uşurează cercetarea stării imobile a unui imobil dat,iar sistemul foilor personale prezintă avantajul că imobilele aceluiaşi proprietar,din aceeaşi localitate,sunt reunite în aceeaşi carte funciară.
.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


VII.CONCLUZII
Cărţile funciare alcătuiesc totodată un sistem de publicitate complet , deoarece realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi rele imobiliare,iar in cazurile expres prevăzute de lege, in cartea funciară sunt inscrise şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice in legătură cu bunurile imobile.
Obiectul cărţi funciare este concretizat scriptic in inscrierile din cele trei părţi ale cărţii referitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare, sarcinile, drepturile personale, faptele şi raporturile juridice supuse conform legii,inscrierilor.
Mai mulţi indivizi nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară,decât dacă se găsesc în coproprietate.
Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VIII.BIBLIOGRAFIE

 

1. .Albu,Noile cărţi funciareEd lumina Lex,1997

2. M.Miclea, Mic lexicon de cadastru şi carte funciară,Ed.All Beck,Bucureşti,2000

3. L.Pop,Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale,Ed.Lumina Lex,2001

4. Lg. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente